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2019-11-27 11:30

楼市70年:广厦千万间居者有其屋

  70年,可以让呱呱坠地的婴儿长成古稀老人,也可以让一个国家从一穷二白走向繁荣富强,让人民生活发生天翻地覆的变化。70年来,我国经济实力不断壮大,城市发展日新月异,人民生活水平不断提升,居住环境也发生了巨大变化。安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜。古人的梦想如今已经实现。从平房到筒子楼、单元楼,再到高层住宅、花园洋房、高端别墅,从居者有其屋再到住有所居,再到房住不炒租购并举租购同权hellip;hellip;从我国70年的人居变迁中可以看到,我国持续推动的住房制度改革,正在不断打造并完善人民的安居梦,实现人民对美好生活的向往。

  居住环境:从人均几平方米到多渠道保障

  70年前的房子长什么样?在北京市民张爷爷的记忆里,好像只有低矮的平房,大都还是泥土夯成的土墙房,一家十几口人拥挤地居住在一起,跟今天没法比,谁能想到现在会住上这么漂亮的大洋房!张爷爷感慨地说道。

  我国是人口大国,在改革开放之初,人均居住面积仅3.6平方米,如今城镇人均住宅建筑面积超过30平方米;从早期的简易公房,到如今消费升级的品质住宅,持续推动的房地产制度改革,充分调动了每个社会成员的积极性,最终形成了改善住房条件的持久动力。

  业内普遍认为,在改革过程中,我国逐渐确立了以商业按揭贷款辅以住房公积金的住房金融制度,招拍挂为主的土地供应制度,仍在改革当中的房地产税收制度,包括公租房、经济适用房、棚户区改造安置房等多种类型住房保障体系,以及租购并举的住房供给体系。

  尤其是,针对底层有保障的住房保障体系建设过程中,全国不同城市各有特色。例如:厦门提出租购并举,提供保障性租赁房、公租房和保障性商品房三类保障房;广州以租为主,公租房是最主要的保障房品种;上海特色为四位一体,廉租房、共有产权房、公租房、征收安置住房四类保障房并行。

  在房地产发展过程中,我国住房保障体系一直以直接支持模式为主,政府是建设主体。根据2007年后的保障房供给量来看,属于强保障经济体。按照IMF(国际货币基金组织)的口径,2015年中国住房与社区环境支出占财政支出的8.2%,高于香港、新加坡,保障力度较大。

  值得一提的是,2015年以来,租赁制度进入加速完善期,政策从租赁用地供给、培育专业住房租赁企业、支持租赁融资、推进租购同权等方面发力,支持新市民基本住房需求。如上海十三五规划租赁房供应占比达44%,并推出纯租赁地块,增加租赁房供给的同时稳定土地市场。

  房地产制度改革解决了8亿城镇人口的住房问题。2019年12月,中央经济工作会议首次提出房子是用来住的,不是用来炒的,强调住房的居住属性,成为当前房地产政策的指引。2019,十九大报告指出加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,为新时代住房制度改革再次指明方向。

  •   主持人刘伟杰:在上市公司三季报即将披露之际,本报结合三季报业绩预告和半年报相关数据,采访业内专家,分析宏观经济政策对上市公司三季报可能产生的影响。

      房地产市场在经历了年初的小阳春行情后,于5月份开始掉头降温,业内专家预计,今年房地产市场的金九银十或成色不足。

      楼市调控坚持房住不炒

      上海易居房地产研究院提供的数据显示,9月1日至9月26日期间,全国47个热点城市新建商品住宅成交面积达1765万平方米,较8月份同期有所反弹。具体来看,4个一线城市新建商品住宅成交面积达169万平方米,环比8月份同期小幅上涨3%;11个二线城市新建商品住宅成交面积达1080万平方米,环比上涨14%;32个三四线城市新建商品住宅成交面积达516万平方米,环比上涨9%。

      虽然9月份新房销量受开发商加大推盘力度等因素影响,较8月份成交量有小幅反弹,但整体上看,反弹动力依然不足。上海易居研究院智库中心总监严跃进在接受《证券日报》记者采访时表示。

      严跃进认为,9月份上述47城的成交量之所以出现反弹,还有一个原因在于8月份的新房成交基数偏低。从原因上分析,在2019年7月30日召开的中共中央政治局会议明确表态不将房地产作为短期刺激经济的手段后,居民对房地产市场的心理预期已发生改变;此外,目前居民加杠杆空间有限。虽然房企受融资难度加大影响,在今年下半年加大了推盘节奏和力度,然而在楼市调控整体偏严的背景下,预计今年楼市金九银十成交量难以出现大幅增长。

      回看今年以来的楼市调控脉络,《证券日报》记者发现,针对房企融资方面的收紧可以说是重要内容。

      先有5月17日银保监会下发《关于开展巩固治乱象成果 促进合规建设工作的通知》,要求严格规范房地产信托业务,强调不得向四证不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资;随后,银保监会又于7月6日针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司,开展了约谈警示。此后,国家发改委于7月12日对外发布《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,进一步规范房企海外发债。

      7月30日,中共中央政治局召开会议时着重强调,不将房地产作为短期刺激经济的手段。央行也在同一周内点名房地产业,包括在银行业金融机构信贷结构调整优化座谈会上明确,房地产行业占用信贷资源较多,各类银行要转变传统信贷路径依赖,合理控制房地产贷款投放;在央行2019年下半年工作电视会议上提出,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,按照因城施策的基本原则,持续加强房地产市场资金管控。#p#分页标题#e#

      58安居客房产研究院首席分析师张波在接受《证券日报》记者采访时表示,从今年以来监管层的一系列政策出台和导向上看,我国房地产市场正坚定不移地向房住不炒轨道上前行,并在保持楼市稳定性的同时有效遏制了楼市中的非理性行为。对于房企而言,资金无疑是其发展的源头活水,但随着融资难度的逐步上升,已成为其首要面对的挑战,而积极转变发展思路也显得势在必行。

      直接影响房企规模化

      同花顺iFinD数据显示,按照申万一级行业进行统计,截至9月29日,A股已有14家上市房企发布第三季度业绩预告,其中,预增或略增的仅有3家,预减或略减的有2家,续亏、首亏及扭亏的共7家。此外,还有2家房企的第三季度业绩预告显示不确定。

      可以看出,目前宏观调控政策对于房企的规模化影响非常直接。张波分析称,在融资环境收紧的情况下,高度依赖资金的房企不得不选择暂缓或更为理性的拿地方式,而为了加快资金回笼,不少房企更是推出多种促销手段。值得注意的是,如果房企销售情况不达预期,其资金回笼压力将进一步增大,在影响规模化的同时,也会对利润产生压缩作用。

      张波认为,从长远来看,房企转型或成趋势。

      在弘阳集团总裁蒋达强看来,目前房地产中小企业冲规模的窗口期已经关闭,弯道超车的机会很小。所以,对于未来房企投资项目的评判标准,应以流动性为首位,其次是安全性,最后才是收益性。

      除了更加注重风险管理外,仁恒集团上海公司常务副总经理沈浦阳认为,未来实体经济将会获得更多的流动性支持,从房企角度来说,依赖土地红利躺着赚钱的机会已经过去,只有提高产品品质和服务才是生存之道。

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