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2020-01-08 13:13

土地流拍再现一、二线城市“地冷价跌”

  日前,国家统计局发布的数据显示,截至8月末,商品房待售面积53873万平方米,比7月末减少555万平方米。其中,住宅待售面积减少423万平方米,办公楼待售面积增加12万平方米,商业营业用房待售面积减少110万平方米。

  中原地产监测数据显示,楼市库存数据已连续超过4年下调,全国性的去库存周期已经完成。对此,中原地产首席分析师张大伟昨日对《证券日报》记者表示,从全国房地产市场看,除极少数区域外,去库存已经到了结束的时候,大部分城市已经需要补充库存。

  与此同时,近期,全国各地土地流拍事件频现,一、二、三线城市轮番上演土地拍卖现场无人报价戏码,土地市场降温加剧。根据中国指数研究院数据显示,截至2019年8月末,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。

  一位东吴证券的分析师告诉《证券日报》记者,2019年以来,一线城市流拍率波动最大,而溢价率最低;二线城市流拍率较高且稳步上升,但溢价率不高;三、四线城市流拍率稳中有降,溢价率也持续处于高位。此现象从年内平均数值看更为显著。整体看来,2019年土地流拍现象较前两年明显增加,一、二线城市地冷价跌现象明显。

  上述分析师分析认为,这恰是房产市场逐渐趋于理性的重要体现,开发商减少盲目拿地。

  谈及为何会出现土地流拍现象,张大伟认为原因如下,首先,土地配建复杂,地块非热门区域地块。以北京流标的住宅土地为例,地块处于远郊区,而且地块有多重复杂的属性,导致房地产企业拿地意愿不强烈。其次,房企资金压力逐渐出现,从2019年930开始,全国一、二线城市严格调控,这种情况下,房企资金压力越来越大,虽然整体销售依然处于高位,但再拿地的资金压力逐渐增加,对非优质地块的积极性降低。第三,对未来房地产市场走势出现分化,整体看,2019年楼市将继续严格调控,这种情况下,大部分房企对土地市场的热度逐渐降低,抢地积极性降低。最后,今年以来,地产调控继续加码,出现历史上最密集的调控政策潮。租售并举、共有产权、限售等房地产长效机制已经逐渐落地,更清晰的长效机制在加快制定布局。核心是房住不炒,房地产回归平稳。从目前各地的房地产政策内容看,限购与限售全面升级。

  •   土地市场在前期涨幅明显的情况下,如今有所降温、理性恢复,说明房地产调控产生了积极效果,这是应该鼓励支持的。土地收入关系地方政府财政收入,如果地方政府有稳定房地产市场决心,就必须另开财源,减少对土地收入的依赖。同时,土地市场趋稳也反映出开发商更加理性

      最近一段时间,我国土地市场有几个明显变化:一是包括一线城市在内的很多地方土地供应量增加,比如北京最近宣布,近期将有66宗住宅用地入市;二是土地流拍增多,前8个月全国近700宗土地流拍;三是土地成交溢价率低,多座一线城市土地接近底价成交,土地成交溢价率接近39个月新低。

      对于这些变化,各种议论颇多,其中一个颇有市场的观点是,当前土地市场已经明显降温,这么多的土地供应让市场难以消纳,调控已经使开发商难以为继,终将伤害消费者利益,有必要考虑适当降低调控力度。

      对于这样的观点,必须旗帜鲜明地澄清,土地市场稳定本来就是房地产调控的应有之义。土地市场在前期涨幅明显的情况下,如今有所降温、理性恢复,说明房地产调控产生了积极效果,这是应该鼓励支持的方向。

      供需平衡是经济学最基本的原理之一,以前房地产调控常在需求端做文章,通过限购、限贷来降低需求,但如果供应不足,供需便难以平衡。因此,此番房地产调控从供需两侧同时入手,在坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位的同时,要求各地酌情增加土地供应,供需两侧同时发力,从实际效果看,确实起到了稳定市场的作用。

      其次,在市场环境下,价格因供需而变,土地供应若不足,势必推高地价进而影响房价。以人们常用的面包和面粉为例,只要需求强劲,面粉降价不一定会影响面包价格,但面粉涨价,一定会推高面包价格。回顾一下前几年,地王频出之际几乎都是房价一路高歌之时,两者互相影响,导致房价地价轮番上涨。

      而且,土地收入关系地方政府财政收入,如果地方政府有稳定房地产市场决心,就必须另开财源,减少对土地收入的依赖。否则,一方面试图稳定房价,另一方面又渴望土地市场日进斗金,房地产调控的经就很有可能念歪。从这个角度来说,土地收入增速放缓,对于地方政府财政结构改善未尝不是一件好事。

      此外,土地市场趋稳也反映出开发商更加理性。过去十几年,房地产市场造就了很多暴富故事。在那种市场氛围下,不少开发商在土地市场举牌时势在必得,以为拿到就赚到。但这种情况必定不可持续。前不久召开的中央政治局会议指出,坚决遏制房价上涨,并要求下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序。同时,不少地方的房地产调控政策着眼于土地环节,推出了在土地拍卖阶段限房价、限地价、竞配套等调控政策。加之,当前在去杠杆的形势下,房地产商融资难度加大,难以大量举债竞拍土地。这些因素都使得开发商拿地更为理性。#p#分页标题#e#

      党的十九大报告要求,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。这些要求是我们制定和执行各项政策的出发点和着眼点。不忘这个初心,增加分辨思考的能力,当我们面对纷繁复杂的现实环境时,就不容易被各种现象和观点迷惑,更好地为人民群众谋福利。

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